Como experto en la materia, a continuación expongo la doctrina de la Dirección General de Tributos (DGT) sobre la venta de vivienda, estructurada por los principales impactos fiscales (IRPF y Plusvalía Municipal).
⚠️ ADVERTENCIA LEGAL PREVIA: Las contestaciones a las consultas vinculantes emitidas por la DGT vinculan a los órganos de la Administración Tributaria (Agencia Estatal de Administración Tributaria) encargados de la aplicación de los tributos. Esto significa que si un contribuyente aplica el criterio de la DGT en un caso con identidad de hechos y circunstancias, la Administración no puede regularizarle en contra.
1. Exención por reinversión en vivienda habitual (IRPF)
Criterio de la DGT: La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual queda exenta de tributar en el IRPF si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo no superior a dos años (anteriores o posteriores a la venta).
- Criterio consolidado: Para que una vivienda sea "habitual" debe haber sido habitada de manera efectiva y permanente durante al menos 3 años continuados (salvo causas justificadas como matrimonio, traslado laboral, etc.). (Consulta V0124-23 de 2 de febrero de 2023).
- Cambio de criterio reciente (Muy importante): Tradicionalmente, la DGT exigía que el dinero reinvertido fuera físicamente el obtenido de la venta. Sin embargo, tras la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia 1239/2020), la DGT ha cambiado su criterio. Ahora permite aplicar la exención total aunque la nueva vivienda se financie con un préstamo hipotecario, sin necesidad de destinar el dinero en efectivo de la venta directamente a la compra. (Consulta V1162-22 de 26 de mayo de 2022).
2. Exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años (IRPF)
Criterio de la DGT: Las personas mayores de 65 años (o en situación de dependencia severa o gran dependencia) que vendan su vivienda habitual están totalmente exentas de tributar por la ganancia patrimonial, sin necesidad de reinvertir el dinero.
- Criterio consolidado: La exención se aplica a la nuda propiedad y al usufructo si el contribuyente tiene el pleno dominio. Si el cónyuge no ha cumplido 65 años, la exención solo se aplica al 50% correspondiente al cónyuge mayor de 65. (Consulta V1538-22 de 27 de junio de 2022).
- **Matiz sobre el abandono de la vivienda (Criterio consolid