Como experto fiscal en el IRPF, te explico detalladamente cómo tributa la venta de una vivienda habitual en España, de acuerdo con la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF).
La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe integrarse en la Base Imponible del Ahorro del IRPF.
1. Cálculo de la Ganancia o Pérdida Patrimonial
Según el Art. 35 de la LIRPF, el cálculo se realiza por la diferencia entre dos valores:
- Valor de Transmisión (Venta): Importe real de la venta menos los gastos y tributos inherentes a la operación pagados por el vendedor (comisión de inmobiliaria, notaría, Plusvalía Municipal).
- Valor de Adquisición (Compra): Importe real por el que se compró en su día más los gastos y tributos pagados entonces (ITP, IVA, notaría, registro), más el coste de inversiones y mejoras, menos las amortizaciones (si la vivienda estuvo alquilada en algún momento).
Fórmula: Ganancia = Valor de Transmisión - Valor de Adquisición
2. Tipos Impositivos (Base del Ahorro)
Si hay ganancia (y no aplicas exenciones), esta tributará según los siguientes tramos progresivos (tipos vigentes para 2023/2024):
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000,01 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000,01 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000,01 € a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
3. Exenciones y Beneficios Fiscales (¡Muy importante!)
La normativa del IRPF contempla excepciones muy beneficiosas al vender la vivienda habitual:
- Exención por reinversión en vivienda habitual (Art. 38 LIRPF y Art. 41 Reglamento IRPF): Si el importe total obtenido en la venta se reinvierte en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, la ganancia queda 100% exenta de tributar.
- Plazo: La reinversión debe hacerse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a 2 años (anteriores o posteriores a la venta).
- Reinversión parcial: Si solo reinviertes una parte del dinero, la exención será proporcional a la cantidad reinvertida.
- **Exención para mayores de 65 años o personas con dependencia severa/gran dependencia (Art.