Como experto fiscal en el IRPF, te explico detalladamente cómo tributa el alquiler de un inmueble, basándome en la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF) y las recientes modificaciones introducidas por la Ley de Vivienda.
El alquiler de un piso por parte de un particular se califica, por regla general, como Rendimientos del Capital Inmobiliario (Art. 22 LIRPF), salvo que para su ordenación se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, en cuyo caso sería Actividad Económica.
La tributación se calcula mediante una fórmula sencilla: Ingresos - Gastos deducibles = Rendimiento Neto. A este resultado se le aplican unas Reducciones para obtener el importe que finalmente se suma a tu Base Imponible General.
1. Ingresos Computables
Debes declarar la totalidad de las cantidades percibidas del inquilino. Esto incluye:
- La renta mensual del alquiler.
- Cualquier gasto que asuma el inquilino por contrato (IBI, comunidad, tasa de basuras, etc.).
2. Gastos Deducibles (Art. 23.1 LIRPF)
Para reducir tu factura fiscal, puedes restar a los ingresos todos los gastos necesarios para obtenerlos:
- Intereses de la hipoteca (y comisiones de amortización), con el límite de los ingresos obtenidos.
- Tributos y recargos: IBI, tasa de basuras, alumbrado.
- Gastos de comunidad y administración.
- Seguros: De hogar o de impago de alquiler.
- Reparación y conservación: Pintura, arreglo de fontanería, etc. (Ojo: las "mejoras" o ampliaciones no se deducen de golpe, sino que se amortizan).
- Amortización del inmueble: Se deduce el 3% del mayor de dos valores (Coste de adquisición o Valor Catastral), excluyendo siempre el valor del suelo.
3. Reducciones y Beneficios Fiscales (Art. 23.2 LIRPF)
Aquí es donde reside el mayor beneficio fiscal, pero es vital distinguir si el alquiler es para vivienda habitual del inquilino o si es de temporada/turístico. Los alquileres turísticos o de temporada NO tienen derecho a reducción.
Para alquileres de vivienda habitual, la reciente Ley 12/2023 de Vivienda ha cambiado los porcentajes. Depende de la fecha del contrato:
- Contratos firmados ANTES del 1 de enero de 2024: Se aplica una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo.
- Contratos firmados DESDE el 1 de enero de 2024: La reducción general pasa a ser del 50%, pero puede incrementarse:
- 90% si se alquila en una "zona tensionada" bajando el precio al menos un 5% respecto al contrato anterior.
- 70% si se alquila por primera vez en zona tensionada a jóvenes (18-35 años) o si el piso ha sido rehabilitado.
4. Ejemplo Práctico
Imagina que alquilas un piso como vivienda habitual con un contrato firmado en febrero de 2024 (reducción general del 50%).
- Ingresos anuales: 12.000 € (1.000 €/mes).