Una zona tensionada de vivienda (denominada legalmente como zona de mercado residencial tensionado) es un área territorial donde existe un riesgo especial de oferta insuficiente de vivienda para la población, lo que provoca que los precios de compra o alquiler sean desproporcionadamente altos en relación con los ingresos de los hogares.
Este concepto fue introducido en el ordenamiento jurídico español por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (publicada en el BOE el 25 de mayo de 2023).
A continuación, detallo los aspectos clave, requisitos y efectos de esta figura jurídica:
📋 Requisitos para su declaración
Según el Artículo 18 de la citada Ley, para que una administración pueda declarar una zona como tensionada, debe cumplirse al menos uno de los siguientes requisitos:
- Carga económica excesiva: Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, etc.), supere el 30% de la renta media de los hogares de esa zona.
- Incremento desproporcionado de precios: Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los últimos 5 años un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del Índice de Precios de Consumo (IPC) de la comunidad autónoma correspondiente.
🏛️ Procedimiento y Plazos
- Competencia: La declaración corresponde de forma exclusiva a las Comunidades Autónomas (o a las administraciones locales si la comunidad les delega la competencia).
- Procedimiento: Requiere la elaboración de una memoria justificativa, un trámite de información pública y un plan específico con medidas para corregir el desequilibrio en el mercado.
- Plazo de vigencia: La declaración tiene una vigencia inicial de 3 años. Puede prorrogarse anualmente si se mantienen las circunstancias que motivaron la declaración, previa justificación.
💡 Efectos Prácticos y Consecuencias
La declaración de una zona como tensionada activa mecanismos excepcionales, principalmente enfocados en el mercado del alquiler (modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU):
- Tope a los precios del alquiler:
- Para pequeños propietarios: En los nuevos contratos de alquiler, el precio no podrá superar el del último contrato vigente en los últimos 5 años (tras la actualización anual correspondiente), salvo excepciones muy tasadas (como haber realizado rehabilitaciones importantes).
- Para grandes tenedores (propietarios de 10 o más inmuebles, o 5 o más si la Comunidad Autónoma así lo decide en la zona tensionada) y viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años: El precio estará topado por el Índice de Referencia de Precios de Alquiler aprobado por el Ministerio de Vivienda.
- Prórrogas extraordinarias: El inquilino tiene derecho a solicitar una prórroga extraordinaria de su contrato de alquiler por plazos anuales (con un máximo de 3 años) manteniendo las mismas condiciones, y el arrendador está obligado a aceptarla (salvo necesidad de la vivienda para sí mismo o familiares, si estaba estipulado en el contrato).
- Incentivos fiscales: Se establecen bonificaciones en el IRPF (del 50% al 90%) para los pequeños propietarios que rebajen el precio del alquiler en los nuevos contratos, alquilen a jóvenes o destinen la vivienda a alquiler social.
⚠️ Información Actualizada
A nivel práctico, es fundamental tener en cuenta que, al ser una competencia autonómica, la Ley de Vivienda no aplica estas medidas de forma automática en toda España. Actualmente, solo aquellas Comunidades Autónomas que han solicitado y tramitado oficialmente la declaración ante el Ministerio de Vivienda (como es el caso de Cataluña desde marzo de 2024) aplican estos topes e índices de referencia en sus territorios.