El número de meses que un propietario (arrendador) puede exigir al inquilino (arrendatario) al inicio de un contrato de alquiler depende del uso que se le vaya a dar al inmueble.
A continuación, te detallo los límites exactos establecidos por la legislación española actual.
1. La Fianza Legal Obligatoria
La ley establece una fianza obligatoria que debe entregarse en metálico en el momento de la formalización del contrato. Sus límites son estrictos:
- Alquiler de vivienda habitual: El propietario solo puede pedir 1 mes de fianza.
- Alquiler para uso distinto de vivienda: (Locales comerciales, oficinas, naves o alquileres de temporada): El propietario debe pedir 2 meses de fianza.
2. Las Garantías Adicionales
Para protegerse frente a posibles impagos o desperfectos, el propietario puede solicitar garantías adicionales a la fianza legal (por ejemplo, un depósito o un aval). Sin embargo, la ley pone un tope máximo para los alquileres de vivienda habitual:
- Límite para vivienda habitual: El propietario puede pedir un máximo de 2 mensualidades de renta como garantía adicional.
- Límite total en la práctica: Sumando la fianza legal y la garantía adicional, para alquilar una vivienda habitual el propietario nunca podrá exigir más de 3 meses en total (1 mes de fianza + hasta 2 meses de garantía adicional).
- Nota: Para contratos de larga duración (más de 5 años si el propietario es persona física, o más de 7 si es persona jurídica), las partes pueden pactar garantías adicionales superiores.
📌 Requisitos y Plazos Importantes
- Depósito de la fianza: El propietario tiene la obligación legal de depositar el importe de la fianza legal (el mes o los dos meses) en el organismo autonómico correspondiente a la ubicación del inmueble. Las garantías adicionales, por el contrario, las custodia el propio arrendador.
- Actualización: Durante los primeros 5 años de contrato (o 7 si el arrendador es empresa), la fianza no se actualizará.
- Plazo de devolución: Al finalizar el contrato y tras la entrega de llaves, el propietario tiene el plazo de 1 mes para devolver la fianza y las garantías adicionales (descontando deudas o daños imputables al inquilino, si los hubiera). Si transcurre este mes sin que se devuelva, el importe devengará el interés legal del dinero.
⚖️ Fuentes Legales
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
- Artículo aplicable: Artículo 36 (Fianza).
- Actualización normativa: Los límites a las garantías adicionales fueron introducidos por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, vigente en la actualidad.